農地は売却すべき？農地不動産のアレコレ

跡継ぎが居ないなどの理由で、使う予定の無い農地を所有しているケースが増えています。

一般の住宅用の土地とは違い、農地の売却には許可が必要であったりと、やや手続きが複雑なのですが、面倒だからと、放っておいては勿体無い事に…。

今回は、そんな農地について、売却がオススメな理由や、売却にかかる費用にポイントを絞って、ご紹介したいと思います。

■農地を売却する前に！

まず、農地とは、農地法上の定義として「耕作の目的に使われている土地」を指します。

また、その中でも、「立地基準」により、例えば農地から転用不可の土地、別の用途へ転用可能な土地など、数種類に分けられています。

 

農地は国の食料自給率に関わる大事な土地になるので、「立地基準」により、土地を５種類に分けられています。

 

まず「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」これらは、“農業に適した条件を兼ね揃えている農地”とされている為、農地転用は認められていません。

ただし、農地のままで売却することは可能な土地です。

 

続いて「第2種農地」「第3農地」については、市街地にあり転用の価値があるので、農地以外の用途への転用が認められています。

 

まずは、所有地が何に該当しているのかを確認し、売却もしくは農地転用可能かを把握しましょう。

そして、「一般基準」と言いますが農地の売買には許可が必須です。

農地のまま売却する場合には、農業委員会に許可を得る必要があり、農地を転用して売却したい場合には、都道府県知事による許可が必要になりますので、注意しましょう。

 

■なぜ所有している農地を売却した方がよいのか？

何だか売却するのは面倒かもと思った方もいらっしゃるかも知れませんが、使わない農地の売却を進めるには下記のような理由があるのです。

 

①コスト削減！

所有地に対して、毎年かかる固定資産税ですが、国は、耕作放棄地や遊休農地を少しでも減らそうと、固定資産税を引き上げています。

農地を手放すことで固定資産税の削減になります。

 

②管理が大変！

農地は放置しておけば雑草が生え、害虫も発生したりと、管理をサボってしまうと、近隣住民に迷惑がかかるだけでなく、再び農地として使おうとした時には、劣化していて使えない状態に陥ることもあります。

 

■農地売却に必要な費用とは？

◎農地売却をする際にかかる税金

…譲渡所得税、印紙税、登録免許税が掛かります。

税率は、土地の所有期間によって変わりますが、５年以下なら「短期譲渡所得」になり税率は高く、5年以上であれば「長期譲渡所得」になり税率は低くなります。

 

◎農地売却をする際に発生する費用

…仲介手数料、行政書士依頼費用が発生します。

・仲介手数料は、不動産業者が土地を買取る場合や仲介者を介さない場合には発生しない費用です。

仲介業者に支払う場合「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限金額になります。

 

・行政書士依頼費用は、農地を転用して売却する場合に、転用申請を行う際に発生します。

自身で行う場合には発生しない費用です。

市街化区域内地域の場合は約10万円、市街化調整区域の場合は約15万円となります。

 

■まとめ

一般の宅地の売却に比べ、農地売却は手続きが少し面倒かもしれません、ですが未使用の農地にも年々コストが掛かっているのです。

所有地の価値を高める為にも、まずは遊休農地の活用方法をを考えてみるのも良いでしょう。

売却を考えた場合には、不動産業者へご相談を！